頭金０・自己資金０でマンションを手に入れる裏テクニックを伝授 頭金・持ち金なしでマンションを購入する裏ワザがある。 ポイントは、い かにして「金融機関の担保評価の高い物件を探し出せるか」にある。　 現在、物件を購入するにあたって、金融機関（特に銀行）は、 物件価格の ２０％ぐらいの頭金を必要とする。 例えば、3,000万円のマンションを購入する場合には、600万円の頭金が必要で、 残りの2,400万円がローン融資金額となる訳だ。 しかし、担保評価の低い場合や購入者の支払い能力が低いと、 ２０％どころか３０％も４０％も頭金を要求してくる。 又、購入にあたって頭金だけでなく、登記料などの諸経費もかかってくる ので、 用意するお金が多くなってしまう。これではちょっときつい！ 頭金・ 持金０で購入するとは、「マンションの価格＋諸経費＝金融機関からの融資金額」 というふうにする事だ。 　こうすれば全く自己資金かかからない。 次にもう少し詳しく、投資マンシ ョン（購入後、人に貸す物件：ワンルームマンション）と、 実住マンション（購入後、自分で住む物件：ファミリーマンション）に分けて説明しよう。 投資マンション 　例：東京中野区のワンルームマンションが、 1,500万円で売りに出ているとする。（面積16.00平方メートル・築後８年・戸数２５戸） この物件に1,550万円のローン融資をしてもらうのだ。 つまり、 1,550万円（マンションの価格）＋５０万円（諸経費）=1,550万円（ローン融資金額） となる。 　これを可能とするポイントがいくつかあるので述べよう。 （ポイント１）物件の選定を誤るな！ 　 言うまでもなく、 金融機関の融資額がマンションの売り出し価格と諸経費の合計より 下回っていては、意味がない。 　そこで物件選びのコツをいくつか挙げよう。 （１）築年数が比較的に新しい事。築後１０年ぐらいを目安にする事。 （２）専有面積が１６平方メートル（約５坪）以上ある事。 （３）マンションの総戸数１０戸以上ある事。 （４）駅から徒歩１０分ぐらいを限度とし、バス便を避ける事。 （５）タイル貼りのマンションを選ぶ事。 　物件選びのコツは以上だ。 （ポイント２）金融機関と上手く交渉せよ！ 　 金融機関に相談に行く時は、金額を入れずに、この物件でいくらまで ロー ン融資を出してくれるかを聞く事だ。 　 担当者は、 年収なども参考にした上で、1,600万円だとか1,700万円だとか教えてくれるだろう。 つまり述べたいのは次の点だ。 「決して実際の売買金額を言うな！！」という事だ。 実際の金額が分かってしまうと、その金額（先の例だと1,500万円）が基準 となり、 頭金２０％ぐらいを要求され、ローン融資金額は、1,200万円となってしまうのだ。 そこで金融機関の担当者からローン金額を出してもらえるように持っていかねばならないのだ。 （ポイント３）ローン融資金額の大体の目安をつけよ！ 　 リクルート社が出版している「週間住宅情報」に掲載されている 価格の８ ０％がローン融資金額と見て間違いはない。 （勿論各金融機関によって多少差があるが・・・） 例えば、自分が購入しようとしているマンションが、 中 央線の中野駅が最寄りの駅だとすると、住宅情報で比較的に 購入予定物件の 条件に近いマンションを２〜３物件選び、 価格に８０％を掛けてみるのだ。そうすれば融資金額の目はつくだろう。 （ポイント４）カードやクレジットを使ったら絶対に返済を遅らせるな！ 　ブラックリスト（不良債権者リスト）に載っている人には、融資は出ない。 又、カードの返済が遅れているようだと金融機関はいい顔しない。 この点を忘れないで欲しい。オーバーローンが組めそうだと判断出来たら、 不動産会 社にその旨を伝え、ローンが組めるように 書類を作成してもらい、契約をすればよいのだ。 実住マンション基本的には、投資マンションと方法は同じだが、 住宅金融公庫他政府系の 資金を使う場合は、ブラックリストに載っている人でも 融資が受けられる点 が大きく違う。又、あらかじめ物件の場所と広さと年収によって 受けられる融資金額がパンフレットによってわかるので、やりやすい。